裝潢好的房子好便宜？了解 5 大風險，避免落入房地產投資客陷阱

看到投資客裝潢好的房子以為買到賺到嗎？喬王為你剖析購買投資客裝潢好的房子的 5 大風險，出手購買前先深思熟慮，避免日後申訴無門！

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「老弟，我最近看到一間房子，拜託幫我評估一下！」老哥最近正在煩惱買房的事情，剛好有個房仲報給他一間裝潢很漂亮的房子，開價 1098 萬元，號稱「買完就能立即入住」，不用擔心裝潢問題，而且還「保證貸款 8 成」！聽到這麼誘人的條件，老哥心裡發癢，很想趕快買來成家入住。

買房須知
圖片來源：Hahow 圖庫

但是，身為理財部落客兼講師的喬王，聽到之後就知道案情並不單純。所以，我決定發揮「名偵探喬王」的精神，開始研究調查並提出了這間房子的 5 個風險（前面 3 個與投資客裝潢房子的風險比較相關）供老哥參考。最後，我強烈地建議他：「下一間會更好！」以下是投資客裝潢的房子，可能會遇到的 5 大風險：

風險一、投資客短期內低買高賣賺暴利

透過實價登錄資料，可得知屋主在 108/10 花了 670 萬元購買，短短不到半年就拿出來賣，很明顯是短期賺價差的投資客所為。透過銀行行員的協助，可得知這間的銀行估價是 750 萬元，等於投資客是用銀行估價的 9 成買到，算是厲害的投資客。當然，如果你真的很喜歡這間房子，而且最後的成交價和市價差不多，甚至低於市價，那麼投資客獲利多寡就和你無關，因為買到適合自己的房子更重要！

風險二、裝潢未必適用於自住，且費用灌水到成交價

「老弟，可是屋主花了百萬裝潢，買下我就等於省下百萬裝潢費用了耶！」短期操作的投資客為了在短時間內賣掉，並且衝高報酬率，必須對裝潢成本斤斤計較。所以，雖然號稱是百萬裝潢，但我相信：

投資用的裝潢和自住用的裝潢差異很大，這些裝潢未必適用於自住。
裝潢費用一定沒這麼高，而且還會灌水到成交價，以提高報酬率。

當然，如果這些你都已經仔細想過，甚至最壞的打算是重新裝潢，而費用還在你的預算之內，那麼就算投資客灌水到房價，也不會影響你的購買。

風險三、屋齡老舊又非原始屋況

除了裝潢費用可能被灌水，更要警覺的是：這是一間屋齡 42 年的老房子，又經過屋主重新裝潢，所以根本就看不出原始屋況。以喬王的觀察和經驗來說，「短期操作」的投資客通常也是「短視近利」，所以裝潢品質可能比「長期操作」的投資客還要差很多。當你買下之後，很有可能才發現漏水、水管不通甚至跳電等問題，又得重新花裝潢費用。

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圖片來源：Hahow 圖庫

風險四、未考慮到自住客需求，使用劣質建材

如果是自住的房子，通常會使用甲醛濃度較低的建材，但如果是黑心投資客，有可能不會考量到這些，甚至會使用最低成本的建材，甲醛濃度很高，室內待久了讓人頭暈想吐。很多人看到投資客裝潢美美的房子，就忽略背後隱藏的其他缺點，等到交屋後才一一浮現。所以購入之前，最好也要檢查一下，否則購入後有可能還要重新裝潢。

風險五、房貸成數可能因售價太高或隔套而受到限制

投資客的買房原始成本，加上他所謂的百萬裝潢，少說也要賣到 770 至 800 萬才能打平。如果售價遠超過銀行估價 750 萬元，職業收入又沒有特別好，那麼貸款可能不到 8 成；換句話說，自備款勢必得超過 2 成。

「老弟，可是房仲和代書都告訴我說，貸款保證能貸到 8 成耶！」聽完老哥這麼說之後，我有點想翻白眼，但我知道很多人都會信以為真。但不妨認真想想看：貸款到底是由銀行核定？還是由房仲或代書決定？答案是銀行吧！萬一貸款貸不到這麼多，誰需要為你負責呢？當然是你自己，而不是房仲／代書／銀行！所以，如果售價太高，就有可能無法貸款到8成，建議購買之前先找銀行估貸款，才不會購買之後發現貸款不夠。

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