買房還是租房好？4 種評估方式讓你全面思考是否買房

買房好或租房好？Hahow 邀請喬王提供 4 種評估方式，幫你用更全面的角度來思考「買房」與「租房」這件事情。

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這幾年基本工資漲，物價也跟著漲，而且不只是房租漲，房價也跟著漲。雖然說房價近幾年已經有緩跌的情況，但對於一般小資族來說，房子仍然是昂貴的必需品。「買房好？或租房好？」這熱門話題，直到現在正反雙方仍是爭論不休。Hahow 邀請喬王提供 4 種評估方式，希望可以透過「1 個主觀 + 3 個客觀」評估法，幫助你用更全面的角度來思考「買房」與「租房」這件事情囉！

要點一、有定居打算嗎？

想要定居的人適合買房，不想定居的人適合租房。

除非你為了投資而買房，不然買了房子就代表你已認定自己會長期住在這地方，至少 5 至 10 年內都不會有搬遷打算。所以，如果你是以下這幾類人：

剛出社會、沒啥資金、工作還不穩的人
尚未成家的單身族或未婚族
立志依錦還鄉要回家定居的北漂族
工作需頻繁四處派駐的外派族
居無定所的空中飛人
四海一家、處處留情、處處是我家者
喜歡每隔一段時間就住在不同環境的喜新厭舊族

那麼，租房可能會比買房好，除非你真的確定你已經想要或能夠定下來了，請注意這裡說的是相對情況哦請注意這裡說的是相對情況哦！

因為房東在許多情況下都可能收回房子，所以當你已經有配偶和小孩時，理論上定居的需求就會愈強。畢竟多數人還是希望居住的穩定性，而不用看房東臉色來決定自己能住哪裡。此外，根據常理，年紀較大的長者、有小孩的家庭、有養寵物的人，租房的難度都會比較高。

要點二、租金機會成本有多高？

租金大於房貸利息可考慮買房，租金遠低於房貸利息可考慮租房。

先給大家兩個重要觀念：

「租金」與「房貸利息」都是付出後，再也拿不回來的「費用」，只是一個繳給房東，一個繳給銀行。
「房貸本金」是當你賣掉房子時可以拿回來的「資本」，萬一急用或其他投資規劃需要，也可以透過「增貸」將錢調度出來使用。

假設你現在每月支付「1 萬元租金」，房貸利率 2% 的條件下，等於幫房東每月支付了「房貸 600 萬元的利息」；房貸利率 1.6% 的條件下，等於幫房東每月支付了「房貸 750 萬元的利息」。既然如此，為何不乾脆自己背房貸、付利息？至少自己還擁有房子的所有權，而不是幫房東繳利息。

何況當你賣掉房子時，還掉的房貸本金又能全部拿回來，可以繼續再買下一間！畢竟，根據統計，大部分人平均一生至少會換屋 2 至 3 次。有興趣了解自己的租金對應多少房貸的同學，不妨參考下表。請注意：利率不是一成不變，假設未來利率增加，也等同支付了更多的利息。但利率政策通常是降息速度快，升息速度慢，且愈不景氣利率愈低。

租金與房貸利率的關係
圖片來源：喬王的投資理財筆記

要點三、租金房貸比很高嗎？

租金房貸比大於 50% 可考慮買房，租金房貸比小於 50% 可考慮租房。

這是比上一個方式更加保守的評估法，因為繳的租金必須不只幫房東付了房貸利息，還要付了部份本金才考慮要買房！先給大家一個參考公式：

租金房貸比 = 每月租金 ÷ 每月房貸本利支出

「租金房貸比」是指每月租金占每月房貸本利支出的比重，比重愈高，代表租房的機會成本愈高。如果租金房貸比超過 5 成，等同不只幫房東繳「房貸利息」，甚至還可能幫房東還掉了「房貸本金」。舉例如下：

假設月租金 1 萬元，但買房須負擔房貸 1000 萬元，月付金約 3.5 萬元（以期限 30 年、利率 1.7% 計算），含本金 2.1 萬元+利息 1.4 萬元。
1. 月租金：1 萬元 < 房貸利息：1.4萬元：因為租金低於利息，租房的成本較買房低，可考慮租房。
2. 租金房貸比 = 1 萬元/ 3.5 萬元 = 28.6%：因為租金房貸比未超過5成，只幫房東還部分利息，尚未幫房東付到本金，可考慮租房。
假設月租金 1 萬元，但買房須負擔房貸 500 萬元，月付金約 1.8 萬元（以期限 30 年、利率 1.7% 計算），含本金 1.1 萬元 + 利息 0.7 萬元。
1. 月租金：1 萬元 > 房貸利息：0.7 萬元：因為租金高於利息，租房的成本較買房高，可考慮買房。
2. 租金房貸比 = 1萬元/ 1.8 萬元 = 55.6%：因為租金房貸比已超過 5 成，已幫房東付了全額利息＋部分本金，可考慮買房。

買房還是租房好
圖片來源：Hahow 圖庫

要點四、負債比夠低嗎？

負債比小於 40% 可考慮買房，負債比大於 70% 可考慮租房。

負債比是最現實也是最關鍵的指標，因為它涉及了你的「收入高低」及「風險承受度」，也是酸民們最喜歡拿來否定買房的原因。什麼是負債比呢？先給大家一個公式：

負債比＝每月房貸支出 ÷ 每月收入

以銀行的規範來看，負債比的「每月房貸支出」是用「本金+利息」計算，60 至 70% 是一般人的貸款上限。但以財務規劃角度來看，負債比的「每月房貸支出」則是看你「每月的實際支付金額」，不管你是本利攤還或只繳利息，我都會建議一般民眾要將負債比控制在月收入的三分之一，也就是 30 至 40% 才不會造成生活上的壓力。

降低個人的每月負債支出有很多方法，譬如本金寬限、拉長期限、夫妻共同分擔、合資等。然而，這個比例其實因人而異，如果你每月收入 10 萬元，但原本的生活支出高達 7 萬元，就算壓低負債比在 40% 也無法應付基本生活；但如果你每月收入 10 萬元，原本的生活支出只有 1 萬元，那負債比 70% 對你來說，也不會讓你的生活過得太辛苦。所以，你適合多少的負債比？麻煩請自行評估，並用負債比回推你的合適房貸囉！

要租要買沒對錯，找到適合自己的方案最實在

以上 4 個評估方式，是我這幾年來覺得最實用的判斷準則，你可以用來檢驗你符合了幾項適合買房的指標、幾項適合租房的指標。當然，我知道很多人還是會有不同的支持或反對買房原因，包括了：

害怕現在房價太高、少子化、未來房價可能會大跌
把買房的錢拿去投資，或許可以賺到更多錢，到時候再來買房
把買房的錢花在生活上，可以享受更高的生活品質

不過，我要提醒，請務必思考以上三點假設是否具有不確定性哦！

怕房價跌？但萬一房價沒跌，可能永遠追不上房價！
把買房的錢拿去投資？投資有賺有賠，你願意向未來的自己下賭注：你的投資績效長期而言，會比房價上漲率快？
把買房的錢用來享受現在的生活？當你中老年開始想買房時，是否更加無能為力，不得不繼續攜帶全家大小四處租屋？

曾聽過施昇輝先生的一句話，我覺得很精闢：「要不要買房，不是辯論比賽，是真實人生！」所以，喬王特別花了不少時間寫出這篇文章，就是希望大家能用更全面的主客觀角度思考：「究竟，你現在適合買房？還是適合租房？」畢竟，我真的寧願看到大家在「真實人生」取得勝利，而不是僅在「辯論比賽」取得勝利。祝福大家都能找到買房或租房的定位，找到適合自己的好房子（不管是買房，或是租房）囉！