2021/05/17
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如何試算房貸、和銀行打交道？給首購族的買房申貸懶人包
好不容易存到了頭期款，後續還有龐大的貸款要處理，該怎麼跟銀行打交道？如何試算房貸？教你計算利息、挑選適合自己的房貸類型，首購族安心成家的第一課！
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買房子可不是一筆小錢，而且房貸百百種，利率差個 0.1%算下來也是不少錢，往往隱含者許多流程上的眉眉角角，要是繳不出貸款時還要負擔違約金，這可能都是未來還款可能面臨的風險。要怎麼跟銀行打交道？該如何試算房貸？如何計算利息？都是為了安心成家必須做的功課！好不容易買到房、議到漂亮的價格，最怕的就是說好的貸款 8 成，結果銀行只貸給你 7 成，空歡喜一場～買不到房還要賠一筆違約金，賠了夫人又折兵！以下幾點很重要！
銀行眼中的償債能力—千萬存款也比不上穩定工作
很有趣的是，我們都以為帳戶中只要有千萬存款，就是銀行眼中的 VIP。但銀行評估一個客戶的「償債能力」，是他必須有穩定工作、帳戶每個月都要有穩定進帳，並視個人收入條件，決定可以核貸多少錢。以買房子為例，一個人月收入 5 萬元、信用無瑕疵，銀行通常都會願意核貸；但帳戶中有千萬存款、卻沒有穩定收入來源的人，就算勉強核貸，貸款成數也遠遠不如一個領薪水的上班族。
網紅就是最佳的例子，雖然收入比一般人還高，但在銀行看來，收入不固定就是風險極高的族群，銀行寧可不賺這筆利息！而銀行認定的正式收入證明，包括公司勞保、薪資證明、扣繳憑單等等，都是銀行不會認可的財力證明文件。
因此，最好工作和收入穩定超過半年以上再貸款，貸款成數才會漂亮！
別讓信用破產．每次還款都要全額繳清
大家都知道信用卡的重要性！沒有和銀行往來紀錄的也很難貸款，如果遲繳狀況嚴重，還會被記錄在聯徵中心，而且這紀錄是終生的，等同被烙上不可信任的刺青印記。「信用破產」這句話在跟銀行借錢往來時，顯得格外有意義！此外，信用卡的「預借現金」也對信用評分影響非常大！除非萬不得已，最好不要使用任何信用卡片預借現金，一個不小心，銀行可是會直接拒絕任何申貸的。
另外一件非常重要的是～不管申請任何銀行貸款，聯徵紀錄上會有一個新業務查詢紀錄，又稱為「近查」，近查次數在第2家銀行以後都是扣分的，對大部分銀行來說，**如果在申貸聯徵時，發現已有 3 家以上近查紀錄，願意核貸的機率都很低！**因此你讓銀行允許調聯徵之前，一定要確保你自己已經先挑選好最適合且利率最漂亮的 2 家銀行（建議至少找到 5 家銀行去針對你自身條件去挑選最適合的房貸方案）
沒有最好的房貸、只有最適合的房貸
市面上的房貸種類那麼多，哪一家房貸適合呢？答案是～根本沒有正確答案！因為每個人的條件和還款能力不同，就連家裡有幾個人還貸款，都牽涉到選擇房貸的決定，但這點大家可以放心！因為銀行專員也會依據你的狀況做評估，可以去各家銀行好好比較一番！
圖片來源：Hahow 圖庫
如何試算房貸金額？
其實網路上有一個非常厲害的快速試算方式，供給大家參考：
貸款金額＝平均月薪 X 負債比 X 100萬 / 每百萬月付金
這個公式裡總共要注意 3 個點：
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平均月薪：通常是指年收入除以 12 個月，假如你跟我一樣在科技業工作，那你的年收入＝每月薪水+分紅收入，會比自己認知的月薪還要再高一些。
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**負債比：**負債比＝每月貸款支出/每月收入，假設你薪水 5 萬，固定生活費開銷 2 萬，可負擔 3 萬元貸款，那就是 3/5=60%。不過以財務規劃的角度來說，負債比最好控制在一個家庭收入的 30-40%，壓力才不會太大！
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**每百萬月付金：**是指貸款每一百萬，本金與利息一起攤還的金額．以萬元為單位。這邊就直接給答案！
以貸款 100 萬元，利率 2% 的前提下，試算舉例：
🔸期限20年的每百萬月付金約 0.5 萬元
🔸期限30年的每百萬月付金約 0.4 萬元
🔸期限40年的每百萬月付金約 0.3 萬元
（通常房貸能貸款的年限也就這 3 種）
案例 1. 假設你的平均月薪 5 萬元，可接受的負債比是 40%，想要貸款 30 年，貸款利率 2%
計算如下：貸款金額＝5 萬元x 40% x 100/0.4 = 500 萬
案例 2. 假設你和另一半加起來的月薪 10 萬元，可接受的負債比是 30%，想要貸款 40年
計算如下：貸款金額＝10 萬元x 30% x 100/0.3 = 1000 萬
當然，這個計算方式只是粗估！
圖片來源：Hahow 圖庫
買房申貸前記得先打聽、學會跟銀行聰明打交道
基本上，做為要成家立業且工作收入穩定的雙薪首購家庭，可以考慮「固定型」房貸。
由於利率固定，不受利率起伏影響，可避免央行升息的風險。不過，由於房屋貸款的年限大多為 20-30 年，時間到了便會依據公股銀行作為指標去調整利率，這其實算蠻合理的！不過近期因為冠狀病毒的關係，央行降息，所以也可以看自己未來的投資理財規劃再做評估。
安琪拉本身是走「固定型」房貸準備長期還款，基本上銀行也會針對每個人條件狀況的不同，跟你討論並且從中挑出適合自己的房貸類型。
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（本文原載自 安琪拉的賞屋裝潢小天地，原標題《首購族必看！買房申貸必學懶人包．小心成為銀行拒絕往來戶》）
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