預售屋簽約注意事項：買房簽約前要避開的 10 大陷阱

新手想買預售屋，但買預售屋簽約注意事項如此多，到底要注意哪些事情？Hahow 邀請喬王老師一次整理預售屋簽約注意事項的十大陷阱，讓你買房簽約不踩雷！

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「喬王，我終於要買預售屋了！但是預售屋合約好複雜，預售屋簽約注意事項有哪些呢？」這幾年有很多讀者看完我的文章，或者學員上完我的線上課程之後，買到人生的第一間房子。除了很開心收到他們與我分享的喜悅，我也發現他們買預售屋常見的困擾之一，就是：「預售屋合約怎麼那麼難懂啊！？」老實說，我非常理解大家的心聲，畢竟明明寫得都是中文，每個字也都看都懂，串在一起卻又看得霧煞煞。不知道你是否也有同樣的困擾呢？

為了解決大家的困擾，我決定特別整理並撰寫這一篇預售屋簽約注意事項懶人包，希望可以幫助準備要買預售屋的你囉！以下將依照最新生效（108／11／01）的內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範，提醒大家買預售屋注意事項。希望不會讓你看到打盹睡著，不然就代表喬王的功力還不夠，需要再磨練一番了。

陷阱 1：不給 5 天審閱期！

預售屋有 5 日以上的契約審閱期，既然買預售屋動輒需要花上千萬，為什麼不把預售屋合約帶回家，仔細閱讀及評估買預售屋簽約注意事項呢？如果對方要求「先付定金」或「符合特定條件」，你才能享有契約審閱期，那就是違法！如果你沒有享有審閱期，日後簽約也都不算有效，因為你可以主張部分合約內容當初沒有清楚，以此解約（註 1）。

註 1：此為消基會房屋委員會召集人張欣民的說法，但喬王認為可能會有舉證上的困難以及時效性，建議還是在簽約前充分利用審閱期，避免日後花時間來算帳。

陷阱 2：廣告說的豪華公設居然是違建！

建商或代銷銷售時，通常會承諾有很多公共設施，但等到真正完工後，卻可能發現縮水或走樣。譬如：銷售廣告上標榜「溫泉泳池」或「景觀 SPA」，但交屋後卻發現游泳池是違建，導致無法使用（註 2），甚至必須拆除。若住戶在使用時發生意外，管委會甚至還得負起刑事或民事責任！那麼該如何避免呢？購買前不妨先確認建築執照或是公設樓層平面圖，以確認泳池是否為合法建物囉！

註 2：根據內政部營建署的規定，「民間設置游泳池前即已設置之消防蓄水池，在不妨礙消防專用蓄水池之使用，並能符合《各類場所消防安全設備設置標準》第3篇第4章第2節之設置規定，且經常保持其有效水量之原則下，得適用行政院同意開放民間設置游泳池之條件，申請兼作游泳池使用。」
預售屋廣告的豪華公設可能是違建
圖片來源：Hahow 圖庫

陷阱 3：車位資訊講得不清不楚，我的車真的停得進去？

一般人買房時，通常都會去注意房屋和土地資訊，卻往往忽略了車位資訊。那麼車位資訊有哪些需要注意呢？買預售屋注意事項之一就是買賣契約應該明確揭露車位的資訊包括：

位置：是地下第幾層？有幾個？編號是多少？
性質：是常見的約定專用停車位？還是少見的專有停車位？「約定專用」是與地上建物一起交易的共用部分，不可以單獨買賣，譬如法定停車位、防空避難設備兼停車空間；「專有」可以自由買賣與處分，不必受到他人干涉，譬如獎勵／增設停車位。
形式：是坡道平面、坡道機械、機平（升降平面）、機機（升降機械），還是機械循環（倉儲式）？
面積：有幾平方公尺？幾坪？
尺寸：長、寬、高有多少？
公設比：共有部分（扣除車位面積）／【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】＝公設比。

舉例：有些建商為了多賣一些車位，會故意讓車位坪數縮水，或者高度不夠，導致無法停休旅車，想轉賣又難脫手。如果不想交屋後才發現車位太小（你以為車子有辦法變小嗎？），或者旁邊為牆壁或柱子（有必要考驗駕駛技術嗎？），進而導致停車困難，那麼，請務必了解車位資訊，並要求在預售屋合約中寫清楚說明白囉！

陷阱 4：建材設備可以用同級品代替？我怎麼知道真的品質一樣？

如果預計使用的建材設備缺貨，建商可能會以「同級品」（同等商品）或「更高級品」替代，但你有辦法知道什麼是「同級品」或「更高級品」嗎？所以，更換的前提是：必須經過你同意！為了避免吃虧，預售屋合約必須寫清楚建材設備的廠牌、規格、違規條款，否則未來當你需要向建商求償或解約時，可會影響到你的權利。以下列出部分建商版本及內政部版本，讓大家知道差異在哪兒？

部分建商版本：「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時，本公司保留更換同級品或更高級品的權利」
內政部版本：「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」

注意！萬一建商有特殊情況，需改變建材及配備，其實還是可以調整，但必須遵守以下 2 點：

賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備。
所更換的建材設備價值、效用及品質「不低於」原約定的建材設備或補償價金。

陷阱 5：面積誤差的找補條款不見了！

買預售屋簽約注意事項之一是留意面積誤差相關條款，房子蓋好後，實際面積可能與預售屋合約有誤差。面積不足時，會導致消費者的損失，所以建商需要全部補齊。面積超過時，消費者需要多給錢，所以規範最多只補 2% 面積的錢。所以，喬王幫大家簡化規則如下：

實際坪數＜合約坪數：建商找補，無金額上限
實際坪數＞合約坪數：消費者找補，最多 2％

注意！「誤差 1% 內互不找補」已是舊規範囉！因為舊規範是坪數不足時建商不用賠，反而讓消費者吃虧，所以後來已經修法改善。 那萬一面積誤差值（超過或不足）3% 該怎麼辦？簡單！你可以選擇是否要解約！

所以，再次幫大家簡化規則如下：

實際坪數＜合約坪數：不足 3%，可解約
實際坪數＞合約坪數：超過 3%，可解約

因為不足 3%，你可能會覺得坪數太小、不符合預期。如果超過 3%，雖然你只需要補最多 2%，但仍可能超出你的購屋預算。而且如果超過的坪數都在公設，用不到還得多花錢，你可能也會覺得不爽不想買囉！據說有些建商會把這個補條款移除，或者條文只寫「不足」，卻沒寫「超過」，所以看預售屋合約時也請仔細看清楚囉！

陷阱 6：完全沒列 5% 交屋款，驗屋建商擺爛怎麼辦？

正常來說，驗屋後才能交屋。若驗屋時發現瑕疵，建商應依規定於期限內修繕。為了避免建商擺爛不處理，法規明文規定買方有權保留總價的 5% 交屋款，等到驗收合格後再撥給建商。但實務上，喬王發現很多預售屋合約都有以下情況：

完全沒列出交屋保留款
交屋保留款未經磋商，擅自訂定在 5% 以下，或特定金額（如：5 萬元、10 萬元）
把交屋款款併入貸款金額，以減少交屋保留款

如果你放棄 5% 交屋款的權利，萬一未來驗屋遇到瑕疵，建商有可能處理態度變得比較消極，畢竟大部分的錢都已拿到手了！

陷阱 7 : 開工／完工／交屋日期寫的好模糊，到底什麼時候可以入住？

建商有時對於日期會使用模稜兩可的說法，以保留較大的彈性，譬如：「取得使照後多少日為開工日」或「預定開工後多少日取得使照」。但喬王建議：買預售屋注意事項之一就是要留意預售屋合約上要講清楚「預定開工日」、「使照取得日」是 X 年 X 月 X 日，否則容易陷入「一個日期、各自表述」的複雜情況。

另外，預售屋之完工或交屋日期，最好約定用「日曆日」而非「工作日」，否則遇上例假日、下雨天、颱風天等無法工作的日期，可能會比你想像中還要晚才能入住。如果可以，也建議註明最遲交屋日期，以及遲延罰則（註 3），這樣對你會比較有保障；不過法規也有規定，若發生非可歸咎於賣方之情事，期限可順延。

註 3：買賣契約書內通常會約定要在「使用執照」核發後一定期間內將房屋交付買方（不包含公設之點交），若建商沒在一定期間內交付，買方可向建商請求遲延利息，每超過一日應按「已繳房地價款萬分之5」的單利計算遲延利息。
預售屋合約須註明清楚的交屋日期
圖片來源：Hahow 圖庫

「大同莊園」建案就曾因為延遲交屋鬧上新聞版面，此建案原本預計在 2018／11 取得使照，但後來延至 2019／04 才拿到，導致無法如期交屋，因此住戶告上了法院，2019／10 一審判決出爐，裁定建商須賠 15% 違約金及利息共 454 萬元。

另外，客變也是很常遇到的糾紛。由於客變牽涉到結構問題，要經過結構技師認定，還要改建照、向主管機關報備，有可能會拖到完工交屋時間。所以很多建商在圖面通過後就不願意變動，因此會在合約內規定客變的項目、次數及時間。

陷阱 8：履約保證在哪裏？效力怎麼樣？

雖然內政部已要求建商銷售預售屋，必須提供履約保證機制，但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。但就算提供了履約保障，你知道有哪 5 種履約保證機制，以及保障效力如何嗎？

不動產開發信託
價金信託
價金返還
同業連帶擔保
公會辦理連帶保證協定

第 1、2 種：依工程進度撥款，信託受益人為建商，當建商無法履約時再撥給已購客，但如果建商申請破產且主張已將資金或繳納價金為興建所用，已購客恐拿不回已繳金額。
第 3 種：交屋之前，建商無法挪用款項，如果發生建商倒閉，已購客投入的全數金額將由金融機構退回，比較有保障。
第 4、5 種：保障效力最低，實務不常使用也不建議使用。

陷阱 9：保證貸款 8 成？！建商又不是開銀行！

有些建商或代銷銷售時，會拍胸脯跟你保證一定可以貸款 8 成。但你必須知道，貸款是由銀行審核，而不是建商或代銷審核。 萬一貸款不足又湊不到錢，必須解約，你可能會賠上好幾年辛苦賺來的薪水！ **如果你的自備款抓得很緊，又害怕貸款不夠可能付不出錢來，你可以考慮加上但書。**雖然不是所有建商都願意這麼做，但如果建商或代銷都敢拍胸脯保證，為何他們不敢加上這條但書？如果可以加上這條但書，你才能確保房貸不足 8 成時，有機會解除預售屋合約。

買預售屋時，建商無法保證銀行的貸款成數
圖片來源：Hahow 圖庫